تعدیل قواعد سخت‌گیرانه خلع ید در خصوص متصرف ناآگاه در املاک مجاور

مقدمه: از جمله رابطه‌هایی که اشخاص می‌توانند نسب به اموال پیدا کنند، مالکیت است که اختیار انواع تصرفات را به مالک اعطا می‌کند. لازمة اجرای عملی آن نیز حق اخراج اشخاص ثالث از ملک است؛ بنابراین منع دیگران از تعرض، تصرف، مزاحمت و ممانعت در استفاده از اموال، از چنین اوصافی نشئت می‌گیرد. دعاوی مربوط به حق اخراج اشخاص متصرف ازجمله دعاوی تخلیه ید، خلع‌ید و تصرف عدوانی در همین رابطه به وجود آمده است. دعوای خلع‌ید در زمره دعاوی اختصاصی اموال غیرمنقول است که به ویژگی‌های مالکیت خواهان، تصرفات غیرمجاز خوانده نیاز دارد تا متجاوز را بدون فوت وقت از ملکِ مالک اخراج کند. در دعوای خلع‌ید به معنای اختصاصی خود، به دلیل حمایت از حقوق مالکین، به مسائل حاشیه‌ای نظیر عمد، عدوان، سهو، سوءنیت، حسن‌نیت، انگیزه و آگاهی به عدم استحقاق توجهی نمی‌شود و کانون توجهات را به حمایت از حقوق مالک و خروج متصرف از ملک وی اختصاص می‌دهد. توجه کانونی در این باره بر تصرف و احراز آن معطوف است. به‌عبارت‌دیگر، همین‌قدر که دادرس، مالکیت خواهان، تصرف خوانده و عدم استحقاق متصرف و مجوز نداشتن وی را احراز کند، به خلع‌ید و عندالاقتضا، به قلع‌وقمع بنا و مستحدثات حکم می‌کند و اصولاً عنصر دیگری را در رسیدگی خود لحاظ نمی‌کند. روش‌ها: پاسخ به این پرسش که ماده‌واحده مصوب 1358، چه تفاوتی با قواعد عمومی دعوای خلع‌ید دارد و چه رهیافت‌هایی برای تعدیل قواعد سخت‌گیرانه دعوای خلع‌ید ارائه می‌دهد، با شیوه تحلیلی و توصیفی بررسی شده است.  یافته‌ها: در بسیاری از موارد، التزام کامل به اطلاق مقررات خلع‌ید و گستره قواعد حاکم بر غصب و در حکم غصب، مشکلات زیادی را به دنبال خواهد داشت. این قواعد سخت‌گیرانه، می‌تواند موجبات از بین‌رفتن سرمایه‌های اشخاصِ با حسن‌نیت را به وجود آورد و باعث نادیده‌گرفته‌شدن صداقت در رفتار و احترام اموال این دسته از افراد شود. به‌عنوان‌مثال، ممکن است به دلایلی نظیر اشتباه و قصور مأمور شهرداری، اشتباهات ثبتی، اشتباه سازندگان یا پیمانکاران، مالکی در پیاده کردن ساختمان خویش متعرض ملک مجاور خویش شود. در این هنگام است که انصاف، سکوت را بر خود برنمی‌تابد و به دنبال راهی برای حمایت از متصرف با حسن‌نیت می‌گردد. ازاین‌رو، انعطاف‌پذیری در مورد متصرف با حسن‌نیت، امری شایسته و راهی بایسته به‌سوی تعدیل قواعد دشوار خلع‌ید است. در همین راستا، قانون‌گذار ایرانی در سال 1358، با وضع ماده واحده‌ای به نام «‌لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاک» در مسیر احیای انصاف گام برداشته است. در این ماده واحده، از قواعد اولیه و سخت‌گیرانه غصب و خلع ید اموال، به طور استثنایی عدول شده و احکامی استثنایی در نظر گرفته شده است. بررسی تحلیلی راجع به ماده واحده فوق، نشان می‌دهد این مقرره به‌عنوان استثنایی طلایی در برون‌رفت از معضل پیش‌گفته، در پرتو ملاحظه حُسن‌نیت متصرف، بوده و با بی‌نیازی از تغییر دعوا یا طرح دعوای مجدد، دادرس را به عدول از قواعد اولیه و صدور احکامی خارج از خواسته الزام کرده است. نتیجه‌گیری: ماده‌واحده فوق برای حمایت از شخص با حسن‌نیت به دنبال ارکان و شرایطی می‌گردد. جمله این شرایط عبارت‌اند از: 1. مجاورت املاک، 2. تجاوز غاصبانه یا در حکم غاصبانه به ملک مجاور، 3. وجود حُسن نیت در متجاوز به ملک همسایه یا جهل به رخداد تجاوز به ملک مجاور و رفتار صادقانه در ساخت‌وساز و احداث بنا در ملک مجاور، 4. تجاوز به ملک همسایه در اثر اشتباه باشد، 5. جزئی بودن ضرر مالک زمین در مقایسه با خسارات حاصل از قلع‌وقمع بنا و مستحدثاتی که به متصرف وارد می‌شود. پس از احراز شرایط فوق، دادرس موظف است در چارچوب آیینی اختصاصی، دعوا را به سوی جمع بین حق خواهان و خوانده حرکت دهد. در حقیقت دادرس، قسمت مورد تجاوز را در حکم تلف قرار داده و به خوانده (متجاوز) اعلام می‌کند تا مبلغ آن قسمت را به صندوق دادگستری تودیع کند. پس از پرداخت قیمت زمین، دادگاه حکم به پرداخت وجه به مالک و اصلاح اسناد مالکیتی صادر می‌نماید. جزئیات بیشتر از این ماده‌واحده و بررسی آرای قضایی، در این مقاله بررسی شده است.