مزایای قرارداد‌های اجاره بلندمدت؛ چگونه موجران و مستاجران از تخفیف مالیاتی و امنیت حقوقی بهره‌مند می‌شوند؟ / فسخ قرارداد‌های اجاره بلندمدت در صورت تخلف مستاجر/ پیشنهاد بازنگری در حق‌الزحمه مشاورین املاک

مشروح خبر:

در پی اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، ثبت قراردادهای اجاره املاک مسکونی در سامانه‌های رسمی، به ویژه برای قراردادهای بلندمدت، الزامی شده است. بر اساس مفاد این قانون، موجرانی که نسبت به ثبت قراردادهای خود در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام نکنند، نه‌تنها از معافیت‌های مالیاتی تعیین‌شده محروم خواهند شد، بلکه ممکن است با جرایم مالی قابل‌توجهی نیز مواجه شوند. همچنین، قراردادهای اجاره‌ای که برای مدت بیش از دو سال منعقد می‌شوند، باید به صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.

این قانون با هدف ایجاد ثبات در بازار اجاره و حمایت از مستأجران و موجران، مشوق‌های مالیاتی قابل‌توجهی را برای قرارداد‌های دو ساله و بالاتر در نظر گرفته است؛ به‌گونه‌ای که در قرارداد‌های دو ساله، موجر از تخفیف ۷۰ درصدی و در قرارداد‌های سه ساله یا بیشتر از معافیت کامل مالیاتی برخوردار خواهد شد.با این حال، در فرآیند اجرای قانون، خلأ‌هایی نیز مشاهده می‌شود. از جمله، نبود سازوکار مشخص برای تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک در قرارداد‌های بالای یک سال که می‌تواند مانعی جدی در مسیر تحقق اهداف این قانون تلقی شود. بر همین اساس، در این نشست ضمن بررسی چالش‌های موجود، به مطالبات و دغدغه‌های صنفی مشاوران املاک نیز پرداخته خواهد شد.

در همین راستا نشست تخصصی بررسی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با محوریت بررسی چالش‌های اجرای این قانون به‌ویژه در حوزه قرارداد‌های اجاره بلندمدت با حضور اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، و کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در خبرگزاری میزان برگزار شد. تا دیدگاه‌های تخصصی و نظرات کارشناسی خود را در خصوص نحوه اجرای قانون، موانع پیش‌رو و راهکار‌های پیشنهادی ارائه کنند.

امید است این نشست با هم‌افزایی نظرات مسئولان، کارشناسان و فعالان صنفی، زمینه‌ساز اتخاذ تصمیماتی مؤثر در جهت بهبود اجرای قانون و ساماندهی بهتر بازار اجاره مسکن در کشور باشد.

اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان آغازکننده نشست، بحث‌ها و مباحث جلسه را با سخنانی پیرامون چالش‌های موجود در قراردادهای اجاره مسکونی و الزامات قانونی جدید در این حوزه آغاز کرد.

معافیت‌های مالیاتی ویژه برای قراردادهای اجاره بلندمدت در قانون ساماندهی بازار مسکن

در خصوص قرارداد‌های اجاره و چالش‌های معمول در این زمینه، به ویژه اینکه اغلب قرارداد‌های اجاره مسکونی به صورت عرفی و معمول یک‌ساله منعقد می‌شوند، لازم است توضیحاتی ارائه شود. در سال گذشته دو قانون مهم تصویب شد؛ نخست قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که پس از سال‌ها اصلاحات میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، نهایتاً در ۲۶ اردیبهشت ماه سال گذشته توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید. همچنین در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۳، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به تصویب رسید.

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها شرایط ویژه‌ای برای تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی قرارداد‌های اجاره مسکونی در نظر گرفته؛ به‌طوری‌که قرارداد‌های اجاره‌ای با مدت بیش از دو سال مشمول تخفیف مالیاتی تا ۷۰ درصد شده‌اند و قرارداد‌های اجاره‌ای با مدت سه سال و بیش‌تر، به شرط عدم فسخ در طول مدت قرارداد، از تخفیف مالیاتی کامل ۱۰۰ درصد برخوردار خواهند بود.

قانون مالیات‌های مستقیم شرایط دیگری را نیز برای معافیت‌های مالیاتی در نظر گرفته است. بر اساس این قانون و همچنین قانون ساماندهی، املاکی که به اجاره واگذار می‌شوند باید طبق الگو‌های مصوب راه و شهرسازی، از جمله آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی ساخته شده باشند تا مشمول معافیت مالیاتی شوند. همچنین خانوار‌هایی که بیش از سه فرزند دارند و یا املاک با مساحت زیربنایی تا ۱۵۰ متر مربع در شهر تهران و تا ۲۰۰ متر مربع در شهرستان‌ها، از این معافیت بهره‌مند خواهند شد.

نکته بسیار مهمی که در دو قانون مورد توجه قرار گرفته این است که در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده؛ بر اساس این ماده، تمام معاملات و اعمال حقوقی باید به صورت رسمی و حتماً به ثبت برسد. همچنین، در تبصره ۴ ماده یک این قانون تصریح شده است املاکی که اسناد مالکیت آنها پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، یعنی از سوم تیرماه سال ۱۴۰۳ به بعد صادر شود، ملزم به انجام معاملات و اعمال حقوقی خود به صورت رسمی هستند، حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راه‌اندازی نشده باشد. تاکنون بیش از ۶ میلیون برگ سند «حد نگار سبز رنگ» در کشور صادر شده که مشمول این قانون هستند.

در خصوص قرارداد‌های اجاره در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قید شده است که اگر مدت اجاره بیش از دو سال باشد، تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی الزامی است و اگر کمتر از دو سال باشد، این امر اختیاری خواهد بود. با این حال، توصیه ما بر این است که برای حفظ امنیت معاملات، مردم حتی قرارداد‌های اجاره کمتر از دو سال خود را به صورت رسمی تنظیم کنند. البته الزامی که در قانون وجود دارد صرفاً برای قرارداد‌های اجاره (تجاری، مسکونی) با مدت بیش از دو سال برقرار است.

امکان توافق موجر و مستاجر برای قرارداد‌های اجاره ۲ و ۳ ساله و مدیریت افزایش اجاره‌بها

در خصوص معافیت‌های مالیاتی، موجر و مستاجر می‌توانند برای قرارداد‌های ۲ یا ۳ ساله حتی درباره افزایش اجاره‌بها در پایان هر سال به توافق برسند و قرارداد اجاره خود را برای مدت بیش از یک سال منعقد کنند. این موضوع مزایایی برای هر دو طرف به‌ویژه مستاجر دارد، زیرا نیازی به تمدید سالانه قرارداد نیست و نگرانی‌های مرتبط با افزایش اجاره‌بها در هر سال به صورت پیش‌بینی شده در قرارداد حل می‌شود.

یکی از نگرانی‌های معمول موجرین، این است که اگر قرارداد اجاره بیش از یک سال باشد، ممکن است در خصوص افزایش اجاره‌بها و همچنین مشکلات احتمالی در صورت تخلف مستاجر، مشکلاتی به وجود آید. اما در قرارداد‌های اجاره بیش از یک سال، بر اساس شروطی که میان موجر و مستاجر درج می‌شود، اگر مستاجر از هر یک از این شروط تخلف کند، موجر می‌تواند قبل از پایان مدت قرارداد و در کمتر از زمان مقرر نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.