کرسی علمی «اعمال قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسبت به قراردادهای منعقدشده پیش از اجرای قانون» برگزار شد.

مشروح خبر:

کرسی علمی «اعمال قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسبت به قراردادهای منعقدشده پیش از اجرای قانون» با حضور قضات، وکلا و پژوهشگران حقوق در پژوهشکده حقوق و با مجوز هیأت حمایت از کرسی های نظریه پردازی، نقد و مناظره شورای عالی انقلاب فرهنگی برگزار شد.

۱. مهدی جوهریرییس مرکز آموزش قوه قضاییه۲. صالح خدریقاضی دادگاه تجدیدنظر استان تهران

قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول از دوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده است، هرچند برخی مقررات آن مانند راه‌اندازی سامانه الکترونیک و مهلت یک‌ساله برای ثبت اسناد سابق هنوز به مرحله اجرا درنیامده است. یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، قلمرو زمانی قانون و امکان عطف به ماسبق شدن آن است. در این میان دو فرض اصلی مطرح می‌شود: نخست، عقودی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون به‌صورت عادی منعقد شده‌اند؛ دوم، معاملاتی که به شکل تدریجی و طولانی انجام می‌شوند و معامله منشا در آن‌ها باطل اعلام می‌شود. پرسش اصلی این است که بطلان معامله نخست چه اثری بر معاملات بعدی دارد. درباره اعتبار اسناد عادی نیز دو نظر وجود دارد: برخی آن‌ها را معتبر و قابل استناد می‌دانند، در حالی که برخی دیگر با استناد به مقررات جدید، تنها سند رسمی الکترونیک را معتبر دانسته و حتی برخی دعاوی را غیرقابل استماع می‌دانند. با وجود این، تأکید می‌شود که اسناد عادی، حتی در تعارض با اسناد رسمی مالکیت اعم از سبز یا قهوه‌ای، نباید مبنای ابطال سند رسمی قرار گیرند.

مطالعه تطبیقی نشان می‌دهد که در کشورهایی چون انگلستان، سوئیس و آلمان معاملات غیرثبت‌شده اساساً باطل محسوب می‌شوند. در مقابل، حقوق فرانسه میان اموال منقول و غیرمنقول تفکیک قائل است: در اموال منقول از تصرف با حسن نیت حمایت می‌شود، اما در اموال غیرمنقول تنها معاملات رسمی اعتبار دارند و اسناد غیررسمی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیستند. افزون بر این، در فرانسه ابزارهایی مانند ثبت اظهارنامه، گواهی عدم حضور و گواهی طرح دعوا در اداره ثبت وجود دارد که موجب می‌شود معامله عادی در برابر معامله رسمی موخر نیز قابلیت استناد پیدا کند و اطلاع شخص ثالث از چنین وضعی، او را از حمایت ناشی از عنوان «ثالث» محروم سازد. فقدان چنین سازوکارهایی در حقوق ایران باعث شده است که اختلاف آراء محاکم درباره اعتبار معاملات عادی پیش از اجرای قانون همچنان باقی بماند و این امر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرای قانون جدید بدل شود.

کارگروهی طی هشت ماه به بررسی دقیق قانون پرداخته است. یکی از نکات کلیدی، بحث «عدم قابلیت استماع» دعاوی است که می‌تواند هم جنبه شکلی داشته باشد و هم جنبه ماهوی. هرچند واژه «بطلان» در متن اولیه قانون پیش‌بینی شده بود، اما شورای نگهبان آن را حذف کرد؛ با این حال، احکام مربوط به بطلان همچنان باقی است. پرسش مهم این است که آیا استرداد عوضین ملازمه‌ای با بطلان دارد یا خیر. ممکن است بتوان گفت قانون در اینجا عقد جدیدی وضع کرده است، همان‌گونه که در ماجرای قانون پیش‌فروش نیز سابقه دارد.

نکته دیگر آن است که «ممنوع بودن» یک عمل، همواره به معنای «باطل بودن» نیست، حتی اگر وصف کیفری هم داشته باشد. اداره حقوقی نیز در نظریات خود اعلام کرده است که این مقررات ماهیت تشریفاتی ندارند و قانون‌گذار به‌طور مستقیم متعرض صحت یا بطلان عقود نشده است. در این میان، سامانه ساماندهی اسناد عادی اگر عملیاتی شود، نقشی مشابه مرور زمان تجاری در ماده ۲۸۶ قانون تجارت خواهد داشت؛ بدین معنا که دعاوی قابلیت استماع نخواهند داشت و عملاً بی‌اثر بودن سند یا عقد عادی اعلام می‌شود. برای بررسی امکان تسری این مقررات به گذشته باید مواد ۱ و ۱۰ قانون با هم تفسیر شوند. ماده ۱۰ تکلیف اسناد پیش از اجرای قانون را روشن کرده و برای بارگذاری یا طرح دعوا مهلت مقرر داده است، که به معنای شمول این قانون نسبت به اسناد عادی سابق نیز می‌باشد.

هدف اصلی از قانون ثبت، انتظام‌بخشی به مالکیت املاک بوده است، اما هم در متن قانون و هم در اجرا با مشکلات جدی مواجه شد. اکنون نیز قانون جدیدی به تصویب رسیده که خود محل بحث است. قانون ثبت از حیث رضایی یا تشریفاتی بودن معاملات، با فقه و قانون مدنی ناسازگار بود و همین امر موجب شد در خصوص سهام‌های مشاعی و تطبیق مساحت با میزان تصرفات مشکلاتی پیش آید و ثبت املاک با واقعیت خارجی منطبق نباشد. ریشه این تعارض را باید در ناسازگاری با عرف و مبانی فقهی و مواد قانون مدنی دانست؛ به‌ویژه در باب ضرورت ثبت اسناد معاملات و شناسایی مالکیت افراد. از سوی دیگر، مفهوم مخالف ماده ۲۲ قانون ثبت باعث شد دعاوی بطلان ثبت ملک و نیز دعاوی بطلان معاملات و اسناد عادی در عمل مورد پذیرش قرار گیرد. تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی نیز موجب تقویت پذیرش اسناد عادی در برابر اسناد رسمی شد.

با توجه به متن ماده ۱ قانون جدید، به نظر می‌رسد که این ماده ناظر بر معاملات پس از تاریخ اجرای قانون است. پرسش مهم آن است که ضمانت اجرای عدم ثبت در سامانه چیست و آیا چنین الزامی ماهیتی تشریفاتی دارد یا خیر. همواره در حقوق ایران درباره تشریفاتی بودن یا نبودن معاملات اموال غیرمنقول اختلاف نظر وجود داشته است. روح قانون جدید نیز نشان می‌دهد که دیدگاه تشریفاتی بودن تقویت شده، هرچند اصطلاح «بطلان» به‌صراحت از متن قانون حذف شده است. حذف بطلان به معنای معتبر بودن مطلق نیست، زیرا وجود تشریفات فسخ می‌تواند قرینه‌ای بر تشریفاتی بودن عقد باشد و الزام به رد عوضین نیز نشانه‌ای از بطلان تلقی شود. بنابراین، معاملات مشمول ماده ۱ قانون پس از راه‌اندازی سامانه قرار می‌گیرند، اما وضعیت معاملات گذشته تابع ماده ۱۰ است که بیشتر ناظر بر اشخاص ثالث است، نه متعاملین. بدین معنا که اگر ملک به ثالثی منتقل و برای او سند رسمی صادر شده باشد، سند رسمی پذیرفته خواهد شد، اما در غیر این صورت، معامله بین طرفین معتبر است. از این منظر، هم پذیرش و هم عدم پذیرش عطف به ماسبق شدن قانون توجیه‌پذیر است، اما اگر نپذیریم که قانون عقد را تشریفاتی کرده، نمی‌توانیم برای آن نوآوری در نظر بگیریم.