اجاره ملک مشاع توسط یکی از شرکا؛ حدود اختیار مالک و وضعیت قرارداد بدون اذن

آیا یکی از شرکای ملک مشاع می‌تواند بدون اجازه سایر مالکان، کل ملک را اجاره دهد؟ مالکیت مشاع به این معناست که چند شخص به صورت همزمان در یک مال، مالکیت دارند و سهم هر یک از شرکا در تمام اجزای مال جریان دارد. با این حال، مالک بودن یک شریک نسبت به سهم مشاع خود، به معنای داشتن اختیار نسبت به سهم و منافع سایر شرکا نیست.

در اجاره ملک مشاع باید میان اجاره سهم مشاع یک شریک، اجاره کل ملک با اذن سایر شرکا و اجاره کل ملک بدون داشتن اذن یا اختیار قانونی تفاوت قائل شد. هر شریک می‌تواند در حدود حقوق مالکانه خود نسبت به سهم مشاع اقدام کند، اما برای اجاره و تسلیم کل ملک، رعایت حقوق سایر شرکا و حدود اختیار قانونی اهمیت دارد.

قانون مدنی نیز برای اجاره مال مشاع و نحوه تصرف شرکا مقررات مشخصی تعیین کرده است. بنابراین، اگر یکی از شرکا بدون هماهنگی با سایر مالکان، کل ملک را اجاره دهد، صرف مالک بودن او نسبت به بخشی از ملک، برای ایجاد اختیار نسبت به سهم سایر شرکا کافی نیست و وضعیت قرارداد باید با توجه به میزان مالکیت، مفاد اجاره نامه، وجود یا عدم وجود اذن و نحوه تسلیم ملک بررسی شود.

ملکی به صورت مشاع متعلق به چند نفر است. آیا یکی از شرکا می‌تواند بدون رضایت سایر شرکا، کل ملک را اجاره دهد؟ در صورتیکه یکی از شرکا بدون هماهنگی با سایر مالکان، تمام ملک را اجاره داده باشد، وضعیت حقوقی قرارداد اجاره چگونه خواهد بود؟

هر شریک اصولاً می‌تواند سهم مشاع خود از ملک و منافع متعلق به آن را، در حدود حقوق مالکانه خود، اجاره دهد.

اگر شریک از سایر مالکان برای اجاره دادن کل ملک اذن یا اختیار داشته باشد، اقدام وی نسبت به کل ملک می‌تواند در حدود همان اذن و اختیار مورد بررسی قرار گیرد.

اگر یکی از شرکا بدون داشتن اذن یا اختیار قانونی، کل ملک مشاع را اجاره دهد، وی نسبت به سهم و منافع سایر شرکا اختیار مستقلی ندارد. در این حالت، قرارداد نسبت به حقوق سایر شرکا تابع مقررات مربوط به معامله نسبت به مال غیر و حدود اختیار شخص اجاره‌دهنده خواهد بود و صرف مالک بودن وی نسبت به سهم خود، موجب ایجاد اختیار نسبت به سهم سایر شرکا نمی‌شود.

مطابق ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.

در مالکیت مشاع، هر شریک مالک سهم مشاع خود از مال است و این سهم در تمام اجزای ملک جریان دارد. بنابراین، مالکیت هر شریک، محدود به بخش فیزیکی مشخصی از ملک نیست؛ اما حقوق مالکانه او نیز شامل سهم سایر شرکا نمی‌شود.

مطابق ماده ۴۷۳ قانون مدنی، مستأجر باید کسی باشد که مالک منافع عین مستأجره بوده یا از طرف مالک اختیار اجاره دادن داشته باشد.

همچنین به موجب ماده ۴۷۵ قانون مدنی، اجاره مال مشاع جایز است؛ لیکن تسلیم عین مستأجره به مستأجر، منوط به اذن شریک است.

بنابراین، اصل اجاره سهم مشاع قابل پذیرش است، اما برای تسلیم و تصرف در تمام مال مشترک، رعایت حقوق سایر شرکا اهمیت دارد.

مطابق ماده ۵۸۱ قانون مدنی، تصرفات هر یک از شرکا در مال مشترک تابع مقررات مربوط به اذن سایر شرکا است.

همچنین بر اساس ماده ۵۸۲ قانون مدنی، شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن در مال شرکت تصرف نماید، ضامن خواهد بود.

از این رو، اگر یکی از شرکا کل ملک را بدون اذن سایر مالکان در اختیار مستأجر قرار دهد، موضوع علاوه بر قرارداد اجاره، از حیث تصرف و تسلیم مال مشاع نیز باید مورد بررسی قرار گیرد.

پاسخ به این پرسش که «آیا یکی از شرکا می‌تواند ملک مشاع را اجاره دهد؟» به این صورت قابل تفکیک است:

اگر شریک صرفاً سهم مشاع خود را اجاره دهد: اصل اجاره سهم مشاع، با رعایت مقررات قانونی، امکان‌پذیر است.

اگر شریک با اذن سایر شرکا کل ملک را اجاره دهد: اقدام وی در حدود اذن اعطاشده قابل بررسی و پذیرش است.

اگر شریک بدون اذن سایر شرکا کل ملک را اجاره دهد: صرف مالک بودن وی نسبت به سهم خود، برای اجاره دادن سهم و منافع سایر شرکا کافی نیست و وضعیت قرارداد نسبت به حقوق آنان باید بر اساس حدود اختیار اجاره‌دهنده و مقررات قانونی مربوط بررسی شود.

اگر ملک به مستأجر نیز تسلیم شده باشد: علاوه بر اعتبار و آثار قرارداد اجاره، نحوه تصرف و تسلیم مال مشاع نیز با توجه به مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی قابل بررسی خواهد بود.

در نتیجه، در چنین پرونده‌ای نمی‌توان صرفاً با مشاهده قرارداد اجاره، بدون بررسی میزان مالکیت و حدود اختیار شریک، درباره اعتبار یا بی‌اعتباری کل قرارداد اظهارنظر کرد. تعیین اثر قرارداد نسبت به هر یک از شرکا، مستلزم بررسی سهم مالکیت، مفاد قرارداد، وجود یا عدم وجود اذن و نحوه تصرف و تسلیم ملک است.