قانون سرقفلی مغازه چیست؟
سرقفلی یکی از مهم‌ترین موضوعات در روابط میان موجر و مستاجر اماکن تجاری است. آشنایی با قانون سرقفلی مغازه و تفاوت مقررات سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ اهمیت زیادی دارد؛ زیرا زمان انعقاد قرارداد اجاره می‌تواند در تعیین حقوق مستاجر و موجر، از جمله حق مطالبه سرقفلی و شرایط تخلیه ملک تجاری، مؤثر باشد.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، مقرراتی را درباره اماکن کسب، پیشه و تجارت وضع کرد و در موارد مختلف، شرایط تخلیه ملک تجاری را محدود کرد. در مقابل، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، به‌طور صریح‌تر به موضوع سرقفلی پرداخت و مقررات مشخصی را در این زمینه پیش‌بینی کرد.
مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶، بدون استفاده مستقیم از اصطلاح سرقفلی در برخی مواد، حمایت‌های خاصی را برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفت.
بر اساس این مقررات، مالک نمی‌توانست صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره، در هر شرایطی تخلیه ملک تجاری را از مستاجر درخواست کند و برای تخلیه، وجود شرایط و اسباب مقرر در قانون ضرورت داشت.
به موجب ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر می‌تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه نیز ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر خواهد کرد.
از جمله مواردی که بر اساس این ماده می‌تواند مبنای درخواست فسخ یا تخلیه قرار گیرد، عبارت است از:
بنابراین، یکی از ویژگی‌های مهم قانون سال ۱۳۵۶، محدود شدن امکان تخلیه اماکن تجاری توسط موجر بود.
با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، مقررات جدیدی درباره سرقفلی وضع شد و برخلاف قانون سال ۱۳۵۶، اصطلاح «سرقفلی» به‌صورت صریح در قانون مورد استفاده قرار گرفت.
فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به موضوع سرقفلی اختصاص دارد و مقررات مربوط به آن را دربرمی‌گیرد.
یکی از تفاوت‌های مهم میان مقررات سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، نحوه شکل‌گیری و مطالبه حق سرقفلی است.
در قرارداد‌های مشمول قانون سال ۱۳۵۶، صرف اینکه در ابتدای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت شده یا نشده باشد، به تنهایی مبنای تعیین تمام حقوق طرفین نیست و مقررات حمایتی قانون سال ۱۳۵۶ درباره اماکن تجاری اهمیت اساسی دارد.
اما در قانون سال ۱۳۷۶، پرداخت سرقفلی و توافق طرفین درباره این حق، نقش مشخص‌تری پیدا کرده است.
مطابق اطلاعات ارائه‌شده، در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، چنانچه حق سرقفلی در قرارداد و روابط قراردادی پیش‌بینی شده باشد، مستاجر می‌تواند از این حق برخوردار شود.
ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نیز در این زمینه مقرر کرده است:
«چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.»
بنابراین، در بررسی حق سرقفلی، نمی‌توان صرفاً به تجاری بودن ملک اکتفا کرد و باید زمان انعقاد قرارداد و مفاد قرارداد اجاره را نیز مورد توجه قرار داد.
برای بررسی مقررات سرقفلی در سال ۱۴۰۲، قانون جدید و مستقلی که جایگزین قوانین سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ شده باشد، در اطلاعات ارائه‌شده مطرح نشده است.
بر این اساس، برای بررسی قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲ باید ابتدا زمان انعقاد قرارداد اجاره مشخص شود.
اگر قرارداد اجاره و سرقفلی ملک تجاری پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، حسب مورد مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حاکم خواهد بود.
در صورتی که قرارداد پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ ملاک بررسی قرار می‌گیرد.
این موضوع در ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نیز مورد توجه قرار گرفته است. بر اساس این ماده، اماکنی که پیش از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ به اجاره داده شده‌اند، از شمول این قانون مستثنی بوده و حسب مورد تابع مقررات حاکم بر خود خواهند بود.
سرقفلی، به عنوان یک حق مالی، قابلیت به ارث رسیدن دارد و از این موضوع با عنوان ارث سرقفلی یاد می‌شود.
بنابراین، در بررسی وضعیت سرقفلی یک ملک تجاری، علاوه بر زمان انعقاد قرارداد و مفاد آن، موضوع انتقال این حق و وضعیت وراث نیز می‌تواند اهمیت داشته باشد.
برای تشخیص قانون سرقفلی یک مغازه چه مواردی را باید بررسی کرد؟
برای اینکه مشخص شود یک مغازه یا ملک تجاری تحت چه مقرراتی قرار می‌گیرد، باید چند موضوع مشخص شود: