آثار و تبعات حقوقی ناشی از عدم ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی

علی جوانی مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قم در یادداشتی که در اختیار قرار داد و در خصوص آثار و تبعات حقوقی ناشی از عدم ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ثبت ادعا)، نوشت: 

با عنایت به راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» (معروف به سامانه ثبت ادعا) از تاریخ اول خردادماه ۱۴۰۵ و با استناد به ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مقتضی است اطلاع‌رسانی لازم در خصوص مهلت قانونی و ضمانت اجرا‌های ناشی از عدم ثبت ادعا در موعد مقرر صورت پذیرد.

بدیهی است هرگونه تعلل یا غفلت در این خصوص، تبعات جبران‌ناپذیری را برای دارندگان اسناد عادی در پی خواهد داشت که در این یادداشت به اختصار تبیین می‌شود.

بر اساس صراحت قانون، مدعیان مالکیت نسبت به املاک فاقد سند رسمی (اعم از عین، منافع بیش از دو سال و حقوق ارتفاقی) مکلفند ظرف ۲ سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه نسبت به درج مستندات و ادعا‌های خود در سامانه مذکور اقدام کنند. متعاقب آن، این اشخاص ۲ سال دیگر نیز فرصت دارند تا نسبت به اقدامات لازم جهت اخذ سند رسمی حسب مورد اقدام کنند.

مهمترین بخش این قانون که نیازمند تأکید ویژه است، ضمانت اجرای عدم ثبت ادعا می‌باشد. مطابق ماده ۱۰ قانون الزام و تبصره‌های ذیل آن، اشخاصی که از ثبت ادعای خود در مهلت قانونی خودداری نمایند، با آثار ذیل مواجه خواهند شد:

پس از انقضای مهلت‌های مذکور (۲ سال ثبت ادعا و ۲ سال طرح دعوا)، ادعای این اشخاص در هیچ مرجع قضایی یا اداری قابل استناد، استماع و معارضه نخواهد بود. به عبارت روشنتر، دادگاه‌ها و ادارات ثبت موظف به پذیرش و رسیدگی به ادعای این دسته از مالکان نخواهند بود. این حکم به صراحت شامل اراضی عمومی، دولتی، ملی، موات، خالصه و همچنین اشخاص ثالث با حسن نیت که دارای سند رسمی هستند، می‌شود.

در صورتی که شخصی از ثبت ادعای خود غفلت کند، پس از انقضای مهلت، امکان معارضه با معاملات رسمی بعدی یا اشخاص ثالثی که سند رسمی دریافت کرده‌اند را از دست خواهد داد. اساساً چنین فردی در برابر دارنده سند رسمی، فاقد هرگونه حق قانونی برای اثبات مالکیت یا منافع خود خواهد بود و صرفاً امکان رجوع به ید ماقبل یا اشخاص ثالث متقلب را برای دریافت قیمت روز ملک خواهد داشت.

بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰، پس از انقضای مواعد قانونی، درخواست جدید برای ثبت ادعا صرفاً در صورتی پذیرفته می‌شود که هیچ ادعای ثالثی در سامانه ثبت نشده باشد یا هیچ معامله رسمی ناقلی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده باشد؛ در غیر این صورت، هیئت‌های موضوع قوانین تعیین تکلیف اراضی، از پذیرش تقاضا امتناع خواهند کرد.

به اطلاع عموم شهروندان استان قم می‌رساند که ثبت ادعا در این سامانه صرفاً به معنای ثبت موقت و احراز هویت ادعا بوده و به منزله اثبات نهایی مالکیت نیست؛ اما عدم ثبت آن، به منزله اسقاط کامل حق طرح دعوا و عدم قابلیت استماع در مراجع قانونی محسوب می‌شود؛ لذا از کلیه مالکان املاک قولنامه‌ای، دارندگان وکالتنامه‌های بلاعزل و اشخاص دارای حق انتفاع و ارتفاق درخواست می‌شود هرچه سریعتر نسبت به تهیه نقشه UTM (مختصات جغرافیایی) و ثبت اطلاعات در درگاه کاتب (kateb.ir) اقدام کنند.

گفتنی است؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، نقطه عطفی در نظام ثبتی کشور محسوب می‌شود و سامانه ثبت ادعا آخرین فرصت قانونی برای ساماندهی اسناد عادی است. هرگونه سهل‌انگاری در ثبت ادعا در مهلت مقرر، موجب سلب کامل حق استماع دعوی و تضییع قطعی حقوق مالکانه خواهد شد. از این رو، اداره کل ثبت اسناد و املاک استان قم ضمن هشدار جدی نسبت به این تبعات، از کلیه شهروندان می‌خواهد با جدیت و در اسرع وقت نسبت به تکمیل پرونده‌های ثبتی خود در سامانه مذکور اقدام کنند.