آنچه باید درباره «قراردادهای یکسان» در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بدانید
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتوگو با میزان، با تشریح ابعاد مختلف «قراردادهای یکسان» در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این قراردادها را یکی از مهمترین ابزارهای قانون جدید برای ساماندهی معاملات املاک و کاهش اختلافات حقوقی عنوان کرد.
وی با بیان اینکه قراردادهای یکسان در تبصره (۲) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیشبینی شدهاند، اظهار کرد: این قراردادها، قراردادهای متحدالشکل و نمونهای هستند که امکان تنظیم و ثبت آنها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای املاک دارای سند مالکیت رسمی حدنگار (سبزرنگ) فراهم شده است.
قویدل افزود: قراردادهای یکسان از جمله قراردادهای لازمالاجرا محسوب میشوند و توسط مشاوران املاک یا به صورت خودکاربری از سوی اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه ثبت میشوند. با این حال، طرفین معامله مکلف هستند حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ ثبت قرارداد، برای انجام تشریفات قانونی و رفع محدودیتهای ایجادشده در سامانه، به دفتر اسناد رسمی منتخب مراجعه کنند.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تصریح کرد: اگرچه قراردادهای یکسان دارای آثار حقوقی و ضمانت اجرای قانونی هستند، اما تا زمانی که تشریفات قانونی تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی انجام نشود، سند رسمی محسوب نمیشوند.
وی مهمترین تفاوت قراردادهای یکسان با مبایعهنامههای عادی را ثبت مفاد قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ایجاد محدودیت برای فروشنده و خریدار دانست و گفت: ثبت قرارداد در سامانه، علاوه بر ایجاد شفافیت در معاملات، از انجام معاملات معارض جلوگیری میکند و در صورت بروز اختلاف میان طرفین یا عدم رفع محدودیت توسط سردفتر، دعوای ناشی از این قراردادها در مراجع قضایی قابل استماع خواهد بود.
قویدل با تشریح فرآیند مراجعه به دفتر اسناد رسمی اظهار کرد: طرفین معامله همزمان با ثبت قرارداد، دفتر اسناد رسمی موردنظر خود را انتخاب میکنند و باید حداکثر ظرف سه ماه به همان دفتر مراجعه کنند.
وی افزود: سردفتر پس از حضور طرفین، سه وظیفه اساسی بر عهده دارد؛ نخست، احراز صحت معامله و بررسی وجود شرایط اساسی صحت معاملات مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی از جمله قصد و رضای طرفین، اهلیت و سایر شرایط قانونی؛ دوم، بررسی استعلامات قانونی یا اخذ استعلامهای لازم در صورت انجام نشدن آنها هنگام ثبت قرارداد؛ و سوم، وصول و کنترل حقوق دولتی و عمومی از جمله مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و حقوق مربوط به ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: پس از انجام این مراحل و تأیید سردفتر، رفع محدودیت قرارداد، خلاصه معامله و اطلاعات مربوط به صورت آنی و برخط به واحد ثبتی ارسال میشود.
وی خاطرنشان کرد: چنانچه سردفتر در زمان بررسی، فقدان شرایط صحت معامله را احراز کند، از تأیید قرارداد خودداری کرده و دلایل آن را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام خواهد کرد.
قویدل همچنین شرایط تنظیم قراردادهای یکسان را تشریح کرد و گفت: این قراردادها تنها در صورتی قابل تنظیم هستند که ملک دارای سند مالکیت حدنگار (سبزرنگ) باشد، معامله معوض باشد، طرفین معامله شخص اصیل باشند و نه ولی، وکیل یا قیم، در صورت در رهن بودن ملک، اذن مرتهن اخذ شده باشد، ملک بازداشت یا توقیف نباشد و دفتر اسناد رسمی نیز هنگام ثبت قرارداد مشخص شود.
وی در پایان با اشاره به امکان اصلاح برخی مفاد قرارداد پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی گفت: طرفین معامله تنها میتوانند با توافق یکدیگر و در چارچوب ضوابط قانونی، زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل مورد معامله و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی را اصلاح کنند و سایر مفاد قرارداد تابع مقررات قانونی خواهد بود.