شرایط خرید و فروش ملک ورثه‌ای چیست؟

مشروح خبر:

نقل و انتقال املاک ورثه‌ای بدون رعایت تشریفات قانونی و ارائه مدارک معتبر، از نظر حقوقی فاقد اعتبار است و باید به نکات مهمی در این زمینه توجه داشت.

به گزارش خبرنگار مهر، هنگامی که فردی فوت می‌کند، کلیه دارایی‌ها و اموال وی در قالب «ترکه» یا «ماترک متوفی» باقی می‌ماند. قانونگذار برای تعیین تکلیف این اموال، روند مشخصی را پیش‌بینی کرده است؛ به‌گونه‌ای که پس از پرداخت بدهی‌ها و هزینه‌های کفن و دفن، باید وصیت‌نامه متوفی اجرا شود. این وصیت، تا یک‌سوم از دارایی فرد نافذ است و برای بیش از آن، نیاز به اجازه ورثه دارد. پس از اجرای وصیت‌ها، اموال بر اساس گواهی انحصار وراثت میان وارثان تقسیم می‌شود.

کارشناسان حقوقی در توضیح مفهوم «ملک ورثه‌ای» تأکید دارند که این عنوان به املاکی اطلاق می‌شود که مالک آن درگذشته و هنوز میان ورثه تقسیم نشده است. در چنین شرایطی، همه ورثه به‌صورت مشاع در ملک سهیم‌اند و هیچ‌یک از آنان نمی‌تواند بدون رضایت دیگران کل ملک را بفروشد. تا زمان افراز و تقسیم رسمی، ملک ورثه‌ای در مالکیت مشترک همه وراث قرار دارد و نقل و انتقال آن تابع قواعد خاصی است.

مدارک لازم برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای

در فرآیند نقل و انتقال املاک ورثه‌ای، ارائه مدارک قانونی الزامی است و بدون آن، تنظیم هرگونه مبایعه‌نامه یا سند رسمی با مشکل مواجه خواهد شد. در گام نخست، مدارک هویتی تمامی وراث متوفی باید ارائه شود تا احراز مالکیت و نسبت وراث با متوفی به‌صورت رسمی انجام گیرد. پس از آن، گواهی انحصار وراثت صادره از شورای حل اختلاف به‌عنوان سند اصلی شناسایی سهم‌الارث هر یک از وراث مورد نیاز است.

همچنین، سند رسمی یا عادی ملک مورد معامله باید به ضمیمه مدارک ارائه شود تا مالکیت متوفی نسبت به ملک مورد نظر اثبات گردد. در ادامه، گواهی پرداخت مالیات بر ارث، گواهی پایان کار و پرداخت عوارض شهرداری از جمله مدارکی هستند که برای انتقال رسمی ملک ورثه‌ای در دفاتر اسناد رسمی ضرورت دارند.

در مواردی که در میان وراث، فرد محجور (صغیر، مجنون یا سفیه) وجود دارد، ارائه اجازه کتبی دادستان و رضایت قیم الزامی است تا از تضییع حقوق وی جلوگیری شود. همچنین، اگر تنها یکی از وراث با رضایت سایرین نمایندگی فروش ملک را برعهده گیرد، باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر به نام وی تنظیم و به مراجع قانونی ارائه شود.

بر اساس قوانین حقوقی، خرید و فروش ملک ورثه‌ای بلامانع است، اما هر وارث تنها مجاز به فروش سهم‌الارث خود است، مگر اینکه تمامی وراث به فروش کل ملک رضایت داشته باشند. به همین دلیل، تنظیم مبایعه‌نامه بدون رضایت یکی از وراث، فاقد اعتبار بوده و معامله در این حالت نافذ نخواهد بود.

در تنظیم مبایعه‌نامه، باید موضوع معامله به‌طور دقیق مشخص شده و هدف قرارداد مشروع باشد. این قرارداد معمولاً در دفاتر اسناد رسمی و پس از ارائه مدارک لازم از جمله گواهی انحصار وراثت، گواهی پرداخت مالیات و تأییدیه شهرداری تنظیم می‌شود. در صورتی که یکی از فروشندگان محجور باشد، اجازه کتبی دادستان و رضایت قیم او باید به سند پیوست شود.

در مواردی نیز ممکن است یکی از وراث با داشتن وکالت‌نامه رسمی از دیگران، به نمایندگی از آنان اقدام به فروش ملک ورثه‌ای کند که در این حالت باید نوع وکالت و محدوده اختیارات او به‌صورت صریح در مبایعه‌نامه درج شود.

در برخی موارد، ملک ورثه‌ای به دلایل فنی یا حقوقی، قابلیت افراز ندارد یا میان وراث اختلاف شدید ایجاد می‌شود. در چنین شرایطی، دادگاه به‌عنوان مرجع صالح وارد عمل شده و ملک را از طریق مزایده به فروش می‌رساند.

در این فرایند، یکی از ورثه یا نماینده قانونی آنان با ارائه دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، درخواست فروش را مطرح می‌کند. دادگاه پس از بررسی اسناد و مدارک، دستور برگزاری مزایده را صادر کرده و آگهی آن در روزنامه منتشر می‌شود. هزینه انتشار آگهی بر عهده ورثه است و ملک به بالاترین پیشنهاد خرید فروخته می‌شود.

پس از فروش ملک و واریز وجه به حساب دادگستری، مبلغ حاصل از فروش طبق قواعد ارث بین ورثه تقسیم می‌شود. در این مرحله، حضور تمام وراث یا نمایندگان قانونی آنان الزامی است. چنانچه یکی از وراث در خارج از کشور باشد، باید وکیل رسمی وی در جلسه مزایده حضور یابد و در صورت وجود محجور، قیم وی موظف به شرکت در فرایند است.

بررسی‌های حقوقی نشان می‌دهد که معاملات املاک ورثه‌ای، اگرچه از منظر قانونی ممکن است، اما به‌دلیل اشتراک مالکیت و الزامات متعدد قانونی، از پیچیدگی خاصی برخوردار است. آگاهی از قوانین ارث، مدارک لازم و شرایط تنظیم مبایعه‌نامه، می‌تواند از بروز اختلافات میان ورثه و خریداران جلوگیری کند. همچنین در موارد بروز اختلاف یا عدم امکان تقسیم ملک، مراجعه به دادگاه و اجرای مزایده رسمی، تنها مسیر قانونی و شفاف برای پایان دادن به شراکت وراث به شمار می‌رود.